Stranice: 123
Uvod: Nastavlja li nas "stambeno pitanje" i dalje kvariti?
Potvrdan odgovor danas ne djeluje tako očito kao u nedavnoj prošlosti. Čini se da je tema o pristupačnom stanovanju iz nekoliko razloga izbačena sa liste nesumnjivih prioriteta. Lokalne vlasti, koje su odgovorne za stanje stanovanja, shvaćajući da je riječ o dugotrajnom radu, a da ne osjećaju veliki pritisak odozgo, gube interes za temu. Uz to, pokazatelji prosječne sigurnosti u zemlji postepeno su se pomicali tokom pola stoljeća sa rizičnih 4-6 m² po osobi na 22-23 m². Poslovna izgradnja i izgradnja, razvoj, nekretnine, trenutno stanje deficita i kontrolirano tržište sasvim su zadovoljavajući. Društvo, više nego bilo koga drugog zainteresiranog za dostupnost stanova, reagira drugačije. Najmanje zaštićen, a ujedno i najpasivniji i najpotrebitiji dio njega gotovo se pomirio s neizbježnim. Aktivnija javnost traži izlaz sama, daleko od toga da se uvijek oslanja na hipoteke i često koristi određene ugađanja posljednjih godina, uklj. mogućnost registracije i stanovanja tokom cijele godine u vikendicama i na baštenskim parcelama, uz dopuštenost raznih, uklj. poluzakonske vrste najma itd.
Stanje stanovanja je očuvano ili se mijenja po inerciji, ostajući, iako ne naročito radosno, ali sasvim podnošljivo podrijetlo uzbudljivijih događaja. Akutno stanje preraslo je u hronično, što, međutim, ne isključuje potrebu za liječenjem, ali sasvim drugačije prirode nego pedesetih ili sedamdesetih.
Pristupačno stanovanje usko je povezano s onim što se naziva "kvalitetom života", "životnim stilom" i snažan je argument u kontinuiranom rivalstvu između gradova i država. Pa čak i ako čvrsto odlučimo odbiti sudjelovanje na međunarodnim natjecanjima i „živimo po svom”, život od 30 m² je bolji i perspektivniji od 15 m².
Rusija je jedva zadnja država na sjevernoj hemisferi koja je stanove učinila pristupačnim. Prva socijalistička država na svijetu izgubila je ovo nadmetanje između kvazi-socijalističke Evrope i kapitalističke Amerike, ostavljajući teško nasljedstvo svom nasljedniku. I, iako danas svoje probleme rješavamo u novoj kompaniji za nas u zemljama u razvoju poput Kine i Brazila, bila bi pogreška zaboraviti vlastito iskustvo, pozitivno i negativno, a ne iskoristiti tuđe iskustvo post-a -ratna Evropa sa svojih 40 m² po osobi i iskustvom Sjedinjenih Država sa 70 m² po tušu.
Međutim, ne postoji toliko mnogo efikasnih i realnih načina i sredstava za rješavanje stambenog problema, a samo okretanje iskustvu ne garantuje uspjeh u specifičnim uvjetima moderne Rusije. Stoga se za tačnim i neočekivanim idejama ne traži manje od iskustva.
Ja… Iskustvo Rusije - XX vek
Stambeno pitanje, koje zabrinjava Evropu od sredine 19. vijeka, za Rusiju je postalo relevantno nakon građanskog rata i dobilo je posebnu hitnost u procesu kolektivizacije i industrijalizacije, masovnog odlaska iz sela i brzog rasta velikih gradova. Tri sljedeća pokušaja da se to riješi obilježena je zajedničkom osobinom - isključiva uloga države, paradoksalno kombinirana s nepotpunošću svakog od pokušaja i temeljnim nedostatkom kontinuiteta među njima.
Prvi pokušaj, koji se dogodio dvadesetih i tridesetih godina prošlog stoljeća, izveden je pod sloganom „novog načina života“i bio je popraćen ukidanjem privatnog vlasništva nad zemljištem i gradskim nekretninama. Otkrivanje "viška" površine, "zbijanje", preraspodjela, naseljavanje po sobi kombinovali su se sa gotovo neosporenim sistemom socijalnog zapošljavanja i potpunom nesigurnošću stanara. Vlasnici i stanova sagrađenih prije revolucije i novoizgrađenih stanova bile su gradske vlasti, rjeđe odjeli (u pravilu "vlast"), preduzeća i sindikati. Ukupan obim postignuća u više od dvije postrevolucionarne decenije nije radikalno promijenio izgled ruskih gradova. Rezultat ovog vremena bila je stvarnost komunalnih stanova i baraka ("postoji samo jedan zahod za trideset i osam soba") i velikih arhitektonskih inovacija i otkrića. Jedno od otkrića koje je iznjedrilo gotovo novi tip kućišta - „minimalnu ćeliju“, genetski povezanu s pretincem i kabinama - životnim prostorom pojedinca. Stisnuta masa takvih ćelija, nanizanih na hodnike i galerije, glavna je komponenta komunalnih kuća, od kojih je najpoznatiji grad Ivan Nikolaev. Još jedna novost su kompaktni dijelovi i stanovi - prostori za porodični život, koji su bili svojevrsni ustupak buržoaskoj prošlosti i oslanjaju se na suvremeno njemačko iskustvo. Ovi stanovi ("sekcije") imali su težak, ali dug život pod nazivom višeslojna zgrada, koja je postala glavni arhitektonski hit druge polovine dvadesetog veka.
Relativno skromne stambene mrlje "crvenog pojasa" Moskve, solidnija stambena područja Novokuznetsk i Magnitogorsk, radna naselja divova socijalne industrije, sastavljena od identičnih zgrada, slobodno stojeći, u redovima, lancima, grupama, jako podsjećao na sve uz pomoć kojih je međuratna Europa odlučila o svom stambenom pitanju.
Znakovi „novog svijeta“, „novog načina života“i „novog čovjeka“bili su izvanredno kombinovani sa manje živopisnim, ali mnogo većim tragovima aktivnosti samih građana, koji su postali aktivniji u kratkom periodu NEP, kao što su stambene zadruge pravnika, ljekara i drugih "saputnika", i nova prigradska naselja. Istodobno, praktični vođe lokalnih Sovjeta pribjegavaju širokoj upotrebi skrivenih resursa građanskog grada, prilagođavajući šupe, podrume i polupodrume za stanovanje, izvodeći masivni dodatak do pet katova od 2 i Trospratne zgrade u centru Moskve (od kojih je većina stekla prijeko potrebne »Liftovi tek nakon četiri decenije).
Oštra praksa rješavanja stambenog problema - zajedničke kuhinje, blagovaonice, toaleti i spavaće sobe - sredinom 30-ih izgubila je atraktivnost u očima nove elite. Tada je Karo Halabyan svoj zadatak i zadatak svojih kolega vidio u "prikazivanju svijeta bogatstva proletarijata". To bogatstvo, uključujući stambeno zbrinjavanje, i dalje pripada državi i kontroliranim strukturama, a sobe i stanovi se distribuiraju besplatno i dodjeljuju se stanarima pod istim uvjetima kao i prije: prava na socijalno zapošljavanje, često uz simbolična plaćanja komunalnih usluga.
Tema "novog načina života", a s njom i ideje novih stambenih područja i gradova, vrtnih gradova, u potpunosti je zamijenjena temom "rekonstrukcije", tj. transformacija postojećeg materijala, prije svega - "stare Moskve". Stambenog problema više nije vrijedno strahovanja, jer se broj stanovnika, broj sretnika koji mogu računati na život u glavnom gradu ili velikom gradu, sada određuje prema broju izgrađenih kuća, stanova, soba i kvadrata, a ne obrnuto. Institucija registracije i ograničenja građanskih prava omogućava strogo regulisanje broja podnosioca zahtjeva za stanovanje. Od sada u zemlji ne može biti problema. Privatni stan, posebno ljetna rezidencija, postao je luksuzni predmet i sredstvo ohrabrenja.
Generalni plan Moskve 1935. godine, koji je apsorbovao sve karakteristike neoklasičnog grada - grada ansambala - sa autoputevima, trgovima, nasipima i metroom, postao je manifest tog vremena. Materijal od kojeg je sastavljen ovaj luksuz je "povećana", ali i dalje svestrana multifunkcionalna četvrt s jasno definiranim obodom, s kućama s prednjom i stražnjom fasadom i prostranim zajedničkim dvorištem.
Likvidacija privatnih zemljišnih posjeda započeta nakon revolucije, njihovo ujedinjenje, koje je postalo moguće kao rezultat ukidanja vlasništva nad zemljištem i "ponižavanja", iznjedrilo je fenomen zajedničkog dvorišta, karakterističan samo za Rusiju. Moskva, mali i srednji ruski gradovi sa fleksibilnom i lako transformabilnom tkaninom, nakon komunalnih stanova, dobili su zajedničko dvorište koje je odgojilo generacije naših sunarodnika. Ovo dvorište predviđalo je ogromna dvorišta proširenih četvrti, koja nažalost nisu oslobodila grad od baraka, naselja po sobi, naseljenih šupa i podruma.
Tema masovnog stanovanja postala je relevantna u procesu poslijeratne obnove, kada je akutna potreba oživjela um i iznjedrila mnoga duhovita i djelotvorna rješenja, koja su se nažalost našla u sjeni gradnje svečanog Hreščatica i Moskovske visoke -izgrađene zgrade. Radi se o okretanju prema niskim zgradama i gradnji vikendica. Akademija arhitekture, lokalne i centralne vlasti, odjeli, preduzeća odbrambene industrije, visoki profesionalci i obični arhitekti ponudili su ono što je danas vrlo relevantno. Uzbudljiv prikaz poslijeratnih projekata okuplja ekološke, energetski efikasne male porodične kuće - kako montažne, industrijski izrađene, tako i od prirodnih i lokalnih komada materijala, jednostavne za dizajn i upravljanje. Ulice i četvrti dvo-trospratnih kuća u Minsku, Staljingradu, Smolensku, Moskvi, Vjazmi, Tveru, na koje je nesumnjivo uticalo ono što su viđali u Evropi, povoljno se upoređuju sa onima nastalim kasnije u susedstvu. Njihova glavna karakteristika bila je tehnološka raznolikost, koja je, između ostalog, omogućila tradicionalne, amaterske, rukotvorinske, poluzanatske performanse i visoku razinu održavanja. Presuda za većinu tadašnjih ideja bilo je tradicionalno i odlučno odbijanje države da s građanima podijeli odgovornost za rješavanje "stambenog problema".
Priznanje da "stambeno pitanje" zaista postoji i da svi, bez izuzetka, imaju pravo na pristojno stanovanje, došlo je tek sredinom 1950-ih. U to vrijeme klasna borba s upotrebom posebnih mjesta stanovanja i zaposlenja, koja su bila u nadležnosti GULAG-a, počela je postepeno popuštati, a broj povrijeđenih ili uskraćenih prava, uključujući seljane bez pasoša, počeo je primjetno opadati. "Stambeni problem" dobio je obilježja krize, čiji je izlaz država počela tražiti deset godina kasnije od opustošene Evrope i dvadeset godina kasnije od Sjedinjenih Država koje su izašle iz predratne krize.
Ali domaći i zapadni scenariji za prevladavanje krize slični su samo u početnoj fazi, kada država osigurava besplatan smještaj značajnom broju beskućnika i siromašnih. Tu se sličnosti završavaju. Zapadni scenarij pretpostavlja postepeno povlačenje države i pristupačnost stanovanja smatra uvjetom za samorazvoj, samopokretanje osobe ili porodice, obdarene sve većom odgovornošću i neovisnošću. Napori države usmjereni su na to da sljedeće generacije stanovnika socijalnih stanova postanu samodostatni ljudi kojima hipoteka više nije nešto nepristupačno i nepodnošljivo. Domaći je scenarij, naprotiv, predviđao neprestano proširivanje uloge i odgovornosti vlasti, čemu je pogodovao nesmiljeni jaz između prihoda stanovništva i troškova stanova. I, premda se u to vrijeme ruska srednja klasa počela formirati sa svojim karakterističnim atributima: stanom u kući od panela, daćom na šest stotina kvadratnih metara i "Zhiguli", njenom sposobnošću da se samo pokreće i reprodukuje bio ozbiljno ograničen.
Što je država više gradila, to je više morala graditi, na što su gurali prirodno rastuće potrebe društva i nedostatak drugih načina da ih se zadovolji. Istovremeno, kasni početak omogućio je Rusiji da koristi metode i sredstva masovne stambene izgradnje koji su već bili otkriveni. Karakteristično je da njihovo vlastito iskustvo nije uzeto u obzir, a očigledno se razgovaralo o tri posuđene verzije.
Verzija "Sjeverne Amerike", koja je preferirala individualne stambene kuće izrađene na osnovi drvenog okvira, s ogromnim površinama, automobilima i autoputevima, u to je vrijeme imala male šanse za prepoznavanje i primjenu u Rusiji.
"Britanska verzija", koja je nudila satelitske gradove, relativno autonomne, udaljene od velikog grada i povezane s njim brzim željezničkim prijevozom, s različitim vrstama stanovanja, različitim građevinskim tehnologijama i kompletnim setom svih svojstava grada započeo od nule, bio je samo djelomično primjenjiv i stoga ispunjen jedva jednom.
Ispostavilo se da je francuska verzija najpristupačnija i najbliža, iako, možda, ono što se, na kraju, ispostavilo, samo po sebi podsjeća upravo na ovu verziju, zasnovanu na korištenju stambene zgrade s velikim panelima, koja je istjerala polja i sela sa gradske periferije. Industrijska proizvodnja višespratnih, višestambenih stanova postaje glavni znak vremena i glavni alat za rješavanje "stambenog problema". Kuće se prestaju graditi "stoljećima", poprimaju sličnost s pokretnim objektima, dobivaju vijek trajanja i njihova održivost gubi na značaju. Privremena priroda industrijske panel kuće odgovarala je u razumijevanju socijalističkih i komunističkih vođa francuskih opština njenoj ulozi kao instrumentu privremene socijalne podrške, sredstvu za izvođenje ljudi iz krizne države. Kako se ovaj program ispunjava i dovršava, takve kuće se likvidiraju i zamjenjuju suštinski različitim. U našoj praksi ovo je kućište neprimjetno, ali tvrdoglavo pretvoreno u trajno i jedino moguće.
Izuzetno racionalna i kruto organizirana ogromna industrija obuhvaćala je sve što je imalo veze sa masovnim stanovanjem: istraživački i dizajnerski instituti, fabrike za izgradnju kuća i građevinsko-instalacijska preduzeća. Formira se praksa standardnog i eksperimentalnog dizajna, kreiraju se standardi i standardi stanova i kuća. Pojavljuje se novi regulatorni okvir i doktrina urbanog planiranja, zasnovana na ideji o mikroskopu podijeljenom u stambene grupe i uključenom u stambeno područje. Uzorni mikroskopi prve generacije Moskve, Sankt Peterburga ili baltičkih država, potpuno pješački i jasno smješteni za djecu, sastavljeni od petospratnih kuća okruženih obraslim zelenilom, uz dovoljno njege, izgledaju prilično atraktivno do danas.
Vrhunac u razvoju SSSR-a, koji je pao 70-ih - 80-ih godina, obilježila su najmanje dva "orijentirna" projekta, "Kuća novog života" Nathana Ostermana i sjeverna čertanovska četvrt Mihaila Posohina. Ne samo da su nas približili otcjepljenom zapadu, već su izazvali i mikroskrug i stupnjevani sistem usluga, nudeći nešto kompaktnije, praktičnije i udobnije. Nažalost, ovi eksperimenti, poput mnogih nesumnjivih dostignuća sovjetskog modernizma, koji su danas izazvali zasluženo zanimanje, nisu dobili nastavak i pokazalo se da su posljednji skupi pokušaj odoljenja inerciji.
Dalji pokret slijedio je put pojednostavljenja, naivnog pragmatizma, rasta ograničenja i očuvanja tehnologija. "Složenost" razvoja, normativna sigurnost izgubile su svoj obavezni karakter, slobodno planiranje ustupilo je mesto haosu i "igri bez pravila", a predgrađa i periferije pretvorili su se u skladišta za proizvode fabrika za izgradnju kuća. Ovo stanje bilo je izravna posljedica sudbonosne odluke Nikite Hruščova da arhitektu podredi graditelju, što je interese graditelja i građevine odmah učinilo značajnijim od interesa pojedinačnih stanovnika i grada u cjelini.
Uz svu različitost tri sovjetske stambene politike (ili doktrine), one imaju zajedničko svojstvo koje se može definirati kao državni utopizam. Ovo je zanemarivanje stvarnih interesa, potreba i prilika u ime čvrstog pridržavanja nealternativne, apstraktne, ali „ideološki ispravne“šeme. Ogromnih sedamdeset godina napora koje je svemoćna država potrošila na tako bizaran način nije bilo dovoljno. Iako je, možda, želja za kontrolom svega i svačega, uključujući lični i porodični život, bila teže od svega ostalog. Upravljani deficit jedan je od najefikasnijih kontrolnih instrumenata.
II… Nakon utopija
Posljednjih dvadeset godina nije bilo bez državnih obećanja u modernim oblicima "ciljnog programa" i "nacionalnog projekta" da će konačno riješiti stambeno pitanje, ovaj put uzimajući u obzir posebnosti i mogućnosti tržišne ekonomije.
Temeljna novost je podjela u prošlosti jednog niza stanova na dvije usporedive kategorije - komercijalnu, predstavljenu na tržištu i socijalnu, kao i prije, prebačenu besplatno. Poticaj za transformaciju stanovanja u robu bila je besplatna privatizacija stanova - možda najodlučnija gesta nove vlade poduzeta u interesu građana. To je dovelo do smanjenja ovisnosti ljudi o državi, formiranja tržišta i hipoteka i, na kraju, do smanjenja ozbiljnosti stambenog problema za srednju klasu.
Tržište i tržišni odnosi omogućili su iskazivanje prirodnog interesa za prigradska i prigradska stanovanja, u kućama ili u niskim zgradama. Udio niskih i individualnih kuća u ukupnom obimu stambenog prostora koji je naručen u zemlji počeo je kontinuirano rasti i prema nekim procjenama približava se 50%. Ovo je nesumnjiv znak spontanog, nenamjernog formiranja novog fenomena za Rusiju, nazvanog suburbanizacija, i novog načina života, u kojem stan i dača, pretvarajući se u seosku kuću, mijenjaju uloge.
Karakteristika ruskog tržišta je povećana pažnja programera i graditelja prema skupom i preskupom stanovanju, što nesumnjivo vrši pritisak na nivo cijena u svim ostalim segmentima i značajno narušava ukupnu sliku. Prosječni pokazatelj blagostanja, koji se tako cijenio u sovjetska vremena univerzalne jednakosti i relativno adekvatno odražavao stanje stvari, izgubio je svoj nekadašnji značaj. Polarizaciju dohotka pratila je polarizacija životnih uslova. Značajan porast stambenog fonda zabilježen posljednjih decenija, očigledno su apsorbirali predstavnici najbogatijeg dijela društva i nije doveo do značajnog smanjenja broja građana nezadovoljnih životnim uvjetima. Problem stanovanja, tradicionalno problem siromašnih i ranjivih, onih koji nisu zanimljivi na trenutnom tržištu, ne brinu o trenutnom poduzetniku. Upravo je on uvjerio državu i vlasti da glavni instrument za rješavanje problema treba biti hipoteka, u pomoć kojoj dolaze materinski kapital, certifikati i beneficije. U međuvremenu, krug ljudi i porodica koji danas imaju pristup komercijalnom stanovanju višestruko je već krug onih kojima je to potrebno. Hipoteke ne postaju popularnije i pristupačnije zbog očiglednih razlika između cijene "kvadrata" i prihoda građana. Građani ne mogu, posao ne želi.
U poređenju sa komercijalnim stanovanjem, sudbina socijalnog stanovanja je manje jasna. Uprkos velikom iskustvu koje je zemlja akumulirala, izvjesnosti i širini kruga potrebnih, shvatanje da je socijalno stanovanje u različitim oblicima glavni instrument za rješavanje stambenog problema očito zaostaje. Država je razborito podijelila sa građanima ne samo svoju ogromnu imovinu, već i odgovornost.
Danas su lokalne vlasti sa svojim skromnim budžetom i ograničenim pravima odgovorne za stambeno zbrinjavanje svih koji imaju i, što je najvažnije, onih koji nemaju. Zamka leži i u uslovima ovog problema i u načinima rešenja koje postavljaju same opštine. Sliku upotpunjuje odsustvo nacionalnih metoda kvalifikacije dotrajalog i dotrajalog stanovanja, stanovanja koja zahtijevaju veće ili tekuće popravke, nedostatka stambenih standarda ove ili one vrste i kvaliteta. Postoje različite metode izbora i procjene podnosilaca zahtjeva za socijalno stanovanje, postupak njegove raspodjele i prijema. Izgradnja socijalnih stanova teoretski bi se trebala financirati iz lokalnog budžeta. U isto vrijeme, administracija djeluje kao kupac-programer, čiji je glavni partner izvođač koji je potpuno oslobođen državne zaštite, koji je postao poduzetnik, pa stoga nije sklon smanjivanju cijena svojih usluga. Međutim, u praksi se ovaj scenarij ne događa često.
Zadatak formiranja lokalnog tržišta pristupačnog stana nije ništa manje težak za lokalne vlasti. stanovanja čija je cijena jasno povezana sa prihodima građana. Što je takvo stanovanje pristupačnije, to je kraći red za socijalno stanovanje, i obrnuto. Komercijalni stambeni objekti grade se na štetu investitora koji unajmi kupca ili samostalno djeluje u toj ulozi. Zauzvrat, kupac bira dobavljača i dizajnera ili sam preuzima posao (ovakva kombinacija uloga je norma u Rusiji, ali u ostatku svijeta u pravilu nije dobrodošla). Zadatak opštine u ovom se scenariju svodi na dodjelu zemljišta i upravo se ta poluga, u nedostatku drugih mogućnosti, često koristi za dopunu fonda socijalnog stanovanja.
Pretpostavljalo se da će paralelno djelovanje dva scenarija omogućiti formiranje i fonda socijalnog stanovanja i opsežnog, otvorenog tržišta za komercijalni i pristupačni smještaj. Očekivalo se da će građevinska industrija biti približno ista onome što se dogodilo na tržištu traperica i automobila. Preokret se nije dogodio ni u "drskim devedesetima", ni u "debeloj nuli", ni u nedavnim stabilnim. Razlozi su temeljne razlike između proizvoda koji je u potpunosti proizveden u zemlji i kupljen u inostranstvu. Da nije bilo uvoza, vozili bismo automobile Zhiguli.
Domaći građevinski posao nesumnjivo je jedinstveniji, moćniji i motiviraniji igrač od općina ili njihovih odjela, posebno pojedinačnih građana. Graditelj, kupac i investitor, koji se od zaposlenih u državnim preduzećima i sovjetskim institucijama pretvorio u preduzetnike, brzo je naučio pravila igre, čija je glavna mjera uspjeha profit. Post-sovjetska stvarnost stvorila je idealne uslove za njihovo poslovanje. Stanje trajne oskudice trenutno je panelni stan, koji se nedavno besplatno distribuirao, pretvorio u vruću robu. Nepodnošljivi zadatak smanjenja deficita u prošlosti je zamijenjen sasvim izvedivim zadatkom njegovog održavanja, prvenstveno na popularnom gradskom tržištu stanova.
Inerciju svojstvenu tehnologiji, sistemu odnosa između sudionika u gradnji, njihovom nasljednom pamćenju, strast trenutnih šefova za proširenjima, spajanjem, piramidalnim shemama čuvaju posebne strukture koje izbjegavaju otvorenost i konkurenciju i nalikuju "mekim monopolima" koji su sasvim kompatibilni sa antimonopolskim zakonodavstvom. Ovaj mehanizam automatski sprečava i uspješno se opire dolasku tehnologija koje su već dugo testirane u svijetu oko nas i dokazale su učinkovitost tehnologija, poput onih koje se, na primjer, temelje na upotrebi drveta i njegovih derivata.
"Meki monopol" stvara pouzdan sistem kontrole nad tržištem, čineći ga "tržištem prodavača" koji prodaje robu često nesigurnog kvaliteta i neizvjesnih troškova. Morate kupiti ne ono što vam treba, već ono što imate. To se, međutim, ne odnosi na bogate, za koje postoji potpuno slobodno tržište, i siromašne koji nemaju s čime ići ni na jedno tržište.
Tržište prodavača ne teži raznolikosti i obnavljanju, promjena dekora, lagan stil je maksimalan ustupak kupcu, dizajniran da ostane nepromijenjen kako bi se maksimalizirao vijek trajanja njegovog proizvoda. Veliki preduzetnik koji se spojio sa opštinskom vlašću i koji formira stvarnu stambenu politiku, ispada da nije manje oštar cenzor od sovjetske države. Najudobnije mu je odsustvo vanjskih uznemirujućih utjecaja, bilo kakvih doktrina, koncepata, principa, tj. vrsta ideološkog i intelektualnog vakuuma.
Zemlja, koja je dugi niz decenija slijedila najstrože državne propise, iznenada se promijenila, napustivši istovremeno i propise i efikasno učešće države. Po prvi put nakon mnogo godina, radikalne promjene u vladi i privredi nisu dovele do revizije temelja stambene politike, nisu dotakle jednu od najosjetljivijih i najpopularnijih tema u prošlosti - temu gradova. Izvođač i investitor, graditelj i bilo koji poduzetnik, bez obzira na to koliko su patriotski raspoloženi, neće riješiti stambeni problem, a to nije njihov zadatak. Situacija se može ispraviti povratkom u veliku državu sa njenom jedinstvenom vertikalom ulogu regulatora sposobnog da održi ravnotežu interesa poslovanja i građana.
JaJaJa… Ljudi i brojila
Kako stambeno pitanje danas izgleda nije lako razumjeti u nedostatku mjerenja, anketa i studija koje se neprestano provode u cijeloj zemlji na osnovu jedinstvenih metoda. Nedostatak znanja moguće je nadoknaditi samo djelomično, djelujući na primjeru onih koji se bave rješavanjem misterija i obnavljanjem cjelovite slike na osnovu privatnih, nepotpunih i posrednih podataka, oslanjajući se prvenstveno na logiku i zdrav razum. Ovi alati su sasvim dovoljni za stvaranje općeg obrisa onoga što se događa, unaprijed napuštajući tvrdnje o visokoj tačnosti.
Rad ove vrste može se temeljiti na nekoliko osnovnih pokazatelja, čiju vjerodostojnost potvrđuju uglavnom učestalost referenci i prisustvo u različitim izvorima. Nesklad između podataka ublažen je upotrebom zaokruženih i aritmetičkih srednjih vrijednosti.
Prvi od ovih pokazatelja, koji se citira prilično često, iako ostavlja šokantan dojam, jest broj naših sugrađana koji imaju objektivne i potvrđene razloge da budu nezadovoljni životnim uvjetima, kvalitetom ili veličinom stanovanja, a češće i oba. Ima ih otprilike 70%, tj. oko 100 miliona ljudi (ili 35 miliona porodica).
Drugi, ne manje alarmantan pokazatelj karakterizira tehničko stanje stambenog fonda. Prema procjenama Ministarstva građevinarstva i lokalnih vlasti, očito ne težeći poboljšanju kriterija kvaliteta, polovina višestambenih zgrada, a da ne govorimo o pojedinačnim kućama, prije svega seoskim, spada u kategorije hitnih, oronulih, zahtijevajući remont i popravak različitih stupnjeva složenosti.
Ako pođemo od prosječne opskrbe u zemlji od 22 m² po osobi, onda možemo govoriti o milijardu i po kvadratnih metara, što je u osnovi ispod standarda. Stanje ovih brojila, očigledno, nadopunjuje još jedan nivo sigurnosti, najvjerovatnije ispod nacionalnog prosjeka. Zanimljivo je da pri konvencionalno uzetoj stopi od 15 m² po osobi broj stanovnika nekvalitetnog stanovanja postane jednak prethodno imenovanom broju nezadovoljnih, tj. oko 100 miliona (teoretski, među nezadovoljnima i potrebitima može biti onih koji žive u relativno prosperitetnim, ali prenatrpanim kućama i stanovima, gdje po osobi ima oko 10 m2, međutim, težina takvog stanovanja i udio onih koji tamo žive, očigledno nije tako sjajno i ostati u "granicama statističke pogreške").
Može se pretpostaviti da polovina cjelokupnog ruskog smještaja, koji je relativno kvalitetan i prosperitetan, uglavnom pripada 30% ili 40-50 miliona zadovoljnih, dobro opremljenih građana sa višim nivoom sigurnosti, oko 30-40 m² / osoba. Druga polovina fonda i gotovo dvije trećine stanovništva koje ovdje živi predstavljaju problematično područje.
Rješenje stambenog pitanja tradicionalno se povezivalo s izgradnjom novih stanova, čija se količina izračunava bez većih poteškoća. Na primjer, za dostizanje nivoa osiguranja od 30 m² po osobi bit će potrebno oko milijardu i pol novih „kvadrata“, što će trajati 10-15 godina, uz zadržavanje trenutnih stopa rasta puštanja u rad. Istovremeno, postepeni pristup "svetom", prema osjećajima šefova, normi od 15 m² / osobi. moguće za 5-7 godina. Postizanje evropskog prosjeka znači udvostručavanje fonda i odgovarajućeg vremenskog okvira.
Međutim, zabrinutost zbog brojila koja će biti puštena u rad danas je jasno dopunjena temom opadanja kvaliteta postojećih, dugo izgrađenih stanova i kuća. Iz sfere novogradnje, problemi, interesi i akcenti postepeno se preusmjeravaju na rekonstrukciju i popravak, što nije lako, ali potrebno je naviknuti se u vezi s prijetećim rastom niza nekvalitetnih stanova. Bez osiguranja nivoa kvalitete postojećeg fonda, krenite dalje i povećajte obim nove gradnje na štetu kuća koje je teško popraviti, tj. bez osvrtanja na prošlost, jednako je ratovanju bez domaćeg fronta i rezerve.
Neophodan uslov za efikasnu, efikasnu, efikasnu stambenu politiku i ispravnost donesenih odluka je ciljanje, zasnovano na jasnom razumijevanju svakog od nezadovoljnih i onih kojima je stanovanje potrebno.
Velike i male porodice ili samo samci su u ulozi potrebitih. U jednom slučaju to su porodice koje žele poboljšati svoje životne uslove, tj. posjeduju određeni početni kapital, „životni prostor“, ušteđevinu itd. i koji žele steći određenu „deltu“, koja im omogućava da odmah, preseljenjem ili preseljenjem, poboljšaju situaciju svih članova porodice. U drugom slučaju, to su porodice koje počinju od nule, a da nisu ili su izgubile početni kapital: mladi ljudi, mlade porodice, interno raseljena lica, imigranti, stanovnici kuća u neperspektivnim selima, stanovi u jednoindustrijskim gradovima i „žarišta“”. Situacija je najlakša za one koji su skloni i koji mogu koristiti hipoteku u njenom modernom obliku. Do nedavno je u ovu grupu bilo uključeno 15% stanovništva zemlje, odnosno 15–20 miliona ljudi, tj. solventni dio nezadovoljnih, sa štednjom, stabilnim i visokim primanjima, "osnovnim životnim prostorom" itd.
Posebna kategorija ujedinjuje ljude koji su relativno solventni, u pravilu aktivni, ali siromašni - oni kojima trenutno tržište ne nudi adekvatan proizvod. Stoga se ne oslanjaju toliko na hipoteke koliko na vlastite snage, nestandardna rješenja, razne oblike samoorganizacije, poput zadruga i „stambenih kompleksa za mlade“koji su postojali u sovjetska vremena itd. Udio čekanja na "demokratske hipoteke" ili "kvazi hipoteke" sa padom stvarnih dohodaka može se naglo povećati, pa čak i premašiti broj pristalica tradicionalnih hipoteka, naravno, ako ih država i posao ispune na pola puta.
Obje gore navedene grupe mogu uključivati potencijalne i stvarne stanovnike komercijalnih stanova za iznajmljivanje, prilagođenih isporuci i posebno kreiranih. Iako „stanari“u brojnim prilično prosperitetnim zemljama često čine većinu stanovništva, u modernoj Rusiji njihov udio u doglednoj budućnosti može biti i do 20% (25–30 miliona ljudi). To znači da je oko 40% ruskog stanovništva, oko 60 miliona kojima je potrebno, potencijalno u stanju da poboljša svoje životne uslove obraćajući se komercijalnom segmentu u različitim verzijama, od kojih mnoge jednostavno treba razviti od nule.
Među preostalih 30-40 miliona koji se prijavljuju za socijalno stanovanje, a koje se prenose i u vlasništvo i u najam, najzaštićeniji su "korisnici davanja, državni službenici", državni službenici, vojno osoblje, ljekari, nastavnici i njihove porodice. Prati ih pomno veterani, osobe s invaliditetom, siročad, oni sa liste čekanja koji imaju sreće sa opštinskim vlastima, učesnici državnih programa, posebnih projekata, ljudi koji su pretrpjeli nesreće i katastrofe. 15–20% ukupne populacije ili 20 miliona ljudi - to su mogući parametri ove grupe, bez obzira na stvarnu sposobnost plaćanja, koja nije usredotočena na kupovinu kuće.
Najproblematičnija kategorija uključuje nesolventne, one koji su ravnodušni prema hipotekama i komercijalnom zapošljavanju, nisu sposobni i nisu skloni aktivnom i samoorganiziranju i postaju očigledan teret za lokalne vlasti. To su mladi ljudi koji su se našli bez podrške svojih starijih, mladih porodica, samohranih majki, studenata, staraca koji su se našli bez podrške mladih i nemaju ušteđevinu, osobe s invaliditetom, i konačno, migranti i posebna grupa nezaposleni i socijalno ugroženi, uklj. sklon diviantnom ponašanju. Prema gore navedenim indikacijama, praktično ne postoji pravni osnov za pružanje besplatnog stanovanja, a sudbina ljudi u potpunosti ovisi o mogućnostima i raspoloženju lokalnih vlasti. Veličina ove grupe može doseći 15–20% ukupnog stanovništva zemlje (oko 20 miliona). Ako sebi ne postavite cilj da vratite ove ljude u društvo i ekonomiju, kojima su ruke i glave neophodne, tada je vjerojatnost očuvanja ove kategorije potrebnih vrlo velika.
Niz socijalnih stanova potrebnih za dvije gore navedene grupe podnositelja zahtjeva, približno jednak po broju, može činiti oko četvrtine ukupnog nacionalnog fonda.
Stranice: 123
