Objavljujemo članak autora projekta "VIVA-Lefortovo", studenata NLTR programa, koji su se, zaneseni temom, nakon studija ujedinili u grupu "Tim 123" i nastavili svoj rad. Suština projekta je prijedlog za integrirani razvoj dijela okruga Lefortovo, koji je danas preopterećen neaktivnim industrijskim zonama i karakterizira nizak kvalitet urbane sredine. U ovom članku članovi grupe raspravljaju o mogućnosti stvaranja pješačkog bulevara između srpa i čekića, koji Don-Stroy planira pretvoriti u stambeni kompleks Symbol, uredski centar CROC i nasip Yauza do 2025. - 2026. godine. Takav bulevar omogućio bi šetnju od autoceste Entuziastov kroz nekadašnji srp i čekić do rekonstruirane fabrike Kristall, imanja Stroganov 'Yauz, i dalje Carinskim mostom na drugu stranu rijeke do ulice Nižne Syromyatnicheskaya i ulice Artplay. U međuvremenu, Don-Stroy je na javnim raspravama održanim u aprilu 2015. godine predstavio prilagođeni projekt koji se razlikuje od pobjedničkog, gdje na mjestu željezničke pruge nema pješačke osi, a unutarnji bulevar završava unutar stambenog kompleksa Symbol, bez napuštanja grad.
Podsjećanja radi, prvo mjesto na ljestvici ocjenjivačkog suda za koncept obnove čekića i srpa zauzeo je projekt MVRDV, ali je tada, odlukom programera, projekt dizajna LDA proglašen pobjednikom.
Ispod je članak autora istraživačkog projekta. ***
U okviru obrazovnog programa „Novi lideri teritorijalnog razvoja“, NLTR (program organiziraju MARSH i RANEPA), proučavali smo urbano područje, dio okruga Lefortovo. Maturanti koji nisu nimalo ravnodušni prema sudbini regiona organizovali su se u grupu Tim 123, koja nastavlja raditi na projektu VIVA-Lefortovo. Identificirali smo nekoliko lokacija čija bi transformacija mogla značajno doprinijeti razvoju infrastrukture okruga i povećati udobnost življenja postojećih i budućih stanovnika, neki od ovih prijedloga imaju opipljive koristi za grad.
Koristeći svoj rad kao primjer, željeli bismo prikazati niz urbanih problema, obratiti pažnju na probleme koji često nestaju iz vida prilikom razvoja projekata na sličnim teritorijama:
- Zašto povezanost teritorija na lokalnom nivou ispada iz vidnog polja dizajnera?
- Kako se nekadašnje industrijske zone mogu organsko uklopiti u postojeći urbani kontekst?
- Zašto je ukupni kvalitet urbanog okruženja na niskom nivou?
- kao gradska ekonomija, uklj. da li je iznos oporezive osnove povezan sa urbanim kontekstom?
U našem članku nećemo zalaziti u teorijske aspekte problema, već ćemo pokušati na konkretnom primjeru pokazati koji mehanizmi i koja logika učesnika u razvoju oblikuju naš grad ne uvijek na najbolji način.
Razmotrit ćemo dio grada između rijeke Yauza, autoputa Entuziastov i ulice Krasnokazarmennaya. Upravo ovaj odjeljak označavamo kao teritorij VIVA-Lefortovo, za ovaj odjeljak predlažemo glavne transformacije.
Ova lokacija je značajna po tome što je preopterećena bivšim industrijskim zonama koje više ne funkcioniraju kao proizvodnja, kvaliteta okoliša i okoline je na niskom nivou, ima mnogo praznih napuštenih lokacija. Istovremeno, teritorija ima značajan resurs za kvalitativno novi razvoj: prisustvo značajnih istorijskih lokaliteta u dobrom stanju, blizina rijeke i veliki niz zelenih površina, blizina centra i prometnih čvorišta. Interes poslovanja i programera za razvoj web stranice je vrijedan pažnje: četiri glavna igrača izrazila su svoje zanimanje za objekte na web lokaciji.
Već se mogu primijetiti odjeci budućih promjena: tvornica Kristall pretvara se u umjetnički klaster, teritorija tvornice srp i čekić priprema se za izgradnju stanova, Morton Group of Company započela je prodaju stanova u stambenom kompleksu na mjestu bivša tvornica Almaz-Antey.
Pogledajmo bliže projekt stambenog naselja Symbol, koji je Don-Stroy predložio za provedbu na teritoriji bivše tvornice Serp i Molot, kao dominantan i dugoročno značajno utječući na razvoj teritorije. Rasprave o ovom projektu započele su 2012. godine, a kao rezultat toga grad je ponudio programeru održavanje međunarodnog konkursa za razvoj arhitektonskog i urbanističkog koncepta za razvoj teritorije postrojenja. Cilj konkursa je „odabir arhitektonskih i urbanističkih planova za stvaranje multifunkcionalne urbane cjeline sa razvijenom infrastrukturom, integriranom u urbano tkivo i zadovoljavanjem zahtjeva održivog razvoja okoliša“.
Prema rezultatima konkursa, predstavljeno je pet projekata, šeme za njih date su u nastavku. Četiri od ovih projekata održavaju pješačku rutu duž nekadašnjih željezničkih pruga. Ovo je očito rješenje jer pruža komunikaciju između mikrokvartova, pruža direktan pristup rijeci Yauza za buduće stanovnike, kao i direktan pristup kulturnim znamenitostima područja: imanje Stroganov, umjetnički kristal Crystal, hidroelektrični kompleks Syromyatnichesky sa susjednim parkom, Artplay teritorija.
U svakom od projekata, željezničke pruge su sačuvane kao pješačka os.
Na projektu predloženom za odobrenje, donosi se odluka da se ovaj priključak ukloni na teritoriji zgrade i da se na stazama sagrade stambeni prostori. Takvo rješenje isključuje mogućnost korištenja postojećih preduvjeta za razvoj područja i radije se izolira od prevladavajućeg urbanog konteksta.
Može se pretpostaviti da je takva odluka programera posljedica činjenice da je okolina
teritorija ne odgovara željenom nivou budućeg razvoja - poslovnoj klasi. Bilo koji programer je prvenstveno zainteresiran za zaradu i uopće nije dužan oplemeniti ogromnu teritoriju uz njegovu web lokaciju.
Prijedlog tima 123 je da se sačuva postojeća staza, stvori jedinstvena pješačka veza, "Mali bulevar", koja će se održati na mjestu nekadašnje
željezničke pruge. Novi bulevar će spojiti nekoliko blokova okruga odjednom i omogućiti direktan pristup nasipu. ***
Međutim, grad bi imao koristi upravo od onih projekata koji se organski uklapaju u urbani kontekst. Ako se provede projekt koji isključuje takve veze, Moskva riskira da dobije još fragmentiraniju četvrtinu, što će značajno oslabiti sinergijske veze. U ovom projektu otežan je pješački pristup centrima privlačnosti područja (nasip, Kristallu, Artplay, itd.). Odabrana šema razvoja stimulira automobilski promet, pogoršavajući prometne tenzije unutar područja.
Odvojeno, željeli bismo razgovarati o ekonomskoj komponenti takvih odluka za grad. Koristeći primjer ove teritorije, odlučili smo razmotriti opcije za razvoj ekonomije okruga prilikom provođenja dva scenarija: zadržavajući postojeće stanje i prilikom organiziranja novog pješačkog bulevara umjesto željezničkih pruga.
Analizirali smo dionicu puta od ulice. Zolotorozhsky okno do tvornice Kristall. Ova lokacija je sada napuštena, koriste je uglavnom marginalni stanovnici, jer je patrolama teško primjetna. U isto vrijeme, pješaci su prisiljeni da koriste ovaj dio željezničke pruge kao prijelaz između ulica Voločajevskaja i Zolotorožski val. Veoma je malo veza između glavnih ulica okruga, a ljudi u današnje vrijeme koriste čak i takav neprikladan put. Dijelovi uz pruge izgledaju napušteno i neiskorišteno. Izuzetak je teritorij tvrtke CROC, koji je uz tračnice, ali se tvrtka što više ogradila od kolosijeka visokom ogradom bodljikavom žicom.
Ako analiziramo poreznu osnovicu prikupljenu iz susjednih područja, ona iznosi približno 50-70 miliona rubalja. godišnje (obračun se zasnivao na porezu na zemlju i porezu na imovinu). Premoćan dio ovog iznosa otpada na uredski centar tvrtke CROC. Ostatak susjednih teritorija gradu praktično ne donosi novac, jer su, prema oznaci, industrijsko područje, tj. njihova katastarska vrijednost je 4,5 puta niža od vrijednosti zemljišta čija je svrha, na primjer, trgovina.
Pored toga, zgrade na susjednim teritorijama nisu uključene u popis objekata za koje se obračunava porez na imovinu. Iz ove analize zaključujemo: ako grad može vješto potaknuti prijenos zemljišta na društveno značajne funkcije, posebno na teritorijama sklonim takvim promjenama, može značajno povećati prihod od ovih zemalja.
Područje uz željezničke pruge ima veliki potencijal za takve
rekonstrukcija. Istovremeno, potencijal će se značajno povećati ako
direktna veza sa budućim stambenim naseljem. U ovom slučaju, predviđena naplata poreza iz susjednih područja može narasti na 160-200 miliona rubalja, što je 3-4 puta više od trenutne situacije.
Tako bi se grad, osim izravnog ekonomskog učinka, riješio i jednog od neuglednih mjesta u okrugu, pretvarajući ga u centar atrakcije, pješački bulevar, vezu s rijekom, zeleni nasip, pristup Kristalni i Artplay umjetnički centri. Predložili bismo da se novi bulevar nazove "Majušni bulevar", podsjećajući pod ovim imenom da su kancelarija KROK-a i pekara u blizini željezničke pruge.
Ako bi se ovaj prijedlog primijenio, programer bi također dobio značajne koristi: novi bulevar radi na izravnavanju okoliša, čineći ga privlačnijim i sigurnijim za buduće stanovnike. Dobro održavan bulevar, koji omogućava pristup rijeci i predmete kreativne aktivnosti, značajniji je prikaz dobrobiti okoline od fotokolaža u reklamnim brošurama. Uz to, uvjereni smo da takve odluke utječu na cijenu samih stanova u stambenim kompleksima u izgradnji.
Kao dio našeg projekta, u cilju promocije predloženih rješenja, aktivno kontaktiramo vlasti i korisnike zemljišta na parcelama za koje predlažemo izmjene. Implementacija takvih rješenja nemoguća je bez uspostavljanja interakcije između navedenih učesnika. Prema našoj pretpostavci, mnoge se bolne točke u gradu mogu riješiti provedbom projekata usmjerenih na resurse i potencijale grada, već uspostavljeni urbani kontekst i stvaranje sinergijskih veza.
Koristeći primjer projekta VIVA-Lefortovo, željeli bismo predložiti i implementirati novi pristup rješavanju urbanih problema, s naglaskom na maksimiziranju potencijala teritorija formiranog prirodnim putem, s temeljnim fokusom na povezanosti teritorija. ***
Uspješni analozi u svijetu za transformaciju željezničkih pruga:
High Line Park, New York
Nekadašnja željeznička pruga pretvorena je u park, što je postalo nova tačka
atrakcija grada. Zahvaljujući ovoj transformaciji, ispostavilo se da oživljava depresiju
teritorija grada iz koje je povučena industrijska proizvodnja. Gradski smog
privući investitore, preduzeća, nove stanovnike u okolna područja.
Procijenjeni priliv dodatnih investicija u to područje procijenjen je na 4 milijarde dolara, a stvarni porast naplate poreza na imovinu godišnje povećao se za 100 miliona dolara, što je već nadoknadilo troškove stvaranja parka. Više>
Good's Line, Sydney
Projekt pretvaranja napuštenog područja i željezničkih pruga u pješačku stazu. Staza je postala atrakcija za građane, turiste, studente obližnjih univerziteta. Provedba projekta postala je moguća nakon uspostavljanja partnerstva između šest vlasnika susjednog zemljišta, vlasti i javnih organizacija. Objekt je pušten u rad prije manje od godinu dana, ali je već potaknuo razvoj poslovanja na susjednim teritorijama, a također je značajno utjecao na potražnju i cijenu stambenog prostora. Detalji 1 i 2.
Tim 123 je radio na članku:
Marina Reingold - voditeljica projekta.
Iskustvo na polju poslovnog razvoja, razvoja partnerskih mreža, pokretanja novih poslovnih područja.
Anna Kasatkina je projektna analitičarka.
Iskustvo u savjetovanju o nekretninama, poslovnoj procjeni.
Ulyana Pyankova je sociolog projekta.
Iskustvo na polju socioloških istraživanja, vođenja predizbornih kampanja.
Oleg Raspopov je arhitekta projekta.
Iskustvo u arhitekturi i dizajnu. Kustos konkursa za izradu koncepta parka "Patriot", kustos škole "Osnovi arhitektonske budućnosti"
Vizualizacija:
Oleg Raspopov, Adil Azhiev, publikacije za programere.
