Maria Melnikova, urbanista i istraživačica u Berlinskom centru za kompetencije za velike stambene površine, „Ne samo paneli: njemačka iskustva u masovnim stambenim područjima“dostupna je za preuzimanje na njenoj službenoj web stranici masshousing.ru.
Internet prezentacija i diskusija o knjizi, u organizaciji Visoke ekonomske škole, održat će se 16. decembra 2020. u 19:00. Detalji su ovde.
U Istočnoj Njemačkoj udio privatiziranog stanovanja (3,5%) vrlo je nizak, jer su samo pojedinačni stanari željeli kupiti svoje stanove nakon obnove po cijeni od 1000 € po 1m² ili više. (BENN, 2007., str. 29.).
Kuće iz doba masovne gradnje građene su otprilike u isto vrijeme. Zbog toga je potrebno istovremeno uspostaviti tehničko stanje mnogih zgrada. Ovo je jedan od najambicioznijih i najtežih zadataka u organizaciji daljnjeg razvoja područja masovnog rezidencijalnog razvoja.
Posebnost Njemačke je u tome što veći dio fonda u panel panel područjima pripada velikim vlasnicima (stambene kompanije, zadruge). Ovo pojednostavljuje organizaciju procesa obnove fonda. Umjesto zajednice vlasnika, jedan entitet djeluje, po pravilu, finansijski stabilno. Ali u Njemačkoj postoji još jedna praksa modernizacije zgrada - rekonstrukcija stambenog fonda u povijesnim četvrtima, gdje su stanovi u mnogim zgradama u vlasništvu privatnih osoba. Za rad s takvim teritorijama, na zakonodavnom nivou, stvorena je šema za rad s procesima rekonstrukcije - teritorija sanitacije (njemački Sanierungsgebiet) i agencije za rehabilitaciju (njemački Sanierungsträger). Ovo iskustvo može biti zanimljivo za Rusiju.
Očuvanje i modernizacija nacionalnog stambenog fonda jedan je od glavnih zadataka razvoja njemačke nacionalne ekonomije. Stambeni fond nije samo odgovornost vlasnika, država igra važnu ulogu. Stvara uslove u kojima vlasnici mogu efikasno preduzeti mere za poboljšanje tehničkog stanja svojih zgrada.
Očuvanje i modernizacija stambenog fonda jedna je od glavnih tema u razvoju koncepata urbanog razvoja. Za gradske vlasti ovaj je zadatak često važniji od novogradnje, jer pokazatelji puštanja u rad stambenog fonda u pravilu nikada ne prelaze 1% stanova koji postoje u gradu.
KfW, Savezna banka za razvoj Njemačke, igra važnu ulogu u energetskoj modernizaciji zgrada. Od 1990. godine banka je uložila oko 68 milijardi eura u stambeni fond Istočne Njemačke. To je omogućilo vlasnicima (stambene kompanije, stambene zadruge, udruženja stanovnika) da obnove više od 65% stambenog fonda, koji se uglavnom sastojao od panel kuća.
Nismo dovoljno bogati da živimo u nekvalitetnom stambenom fondu
U ujedinjenoj Njemačkoj socijalni panel stambenog fonda smatran je „nedovršenim“. Prije svega jer joj je nedostajao sloj izolacije na fasadi. Zbog stalnog utjecaja oborina na vanjske zidove, pogoršalo se tehničko stanje nosećih konstrukcija. Ovo je postalo razlogom za brzu i veliku reorganizaciju.
Prema projektu BEEN, panelne zgrade mogu smanjiti primarnu toplotnu energiju za 40-50% (BEEN, 2007). Tijekom rekonstrukcije panel fonda u Berlinu bilo je moguće postići pokazatelj od 60 kWh primarne energije po kvadratu. m životnog prostora godišnje, što je više nego dva puta niže od prosjeka u Berlinu (148 kWh po kvadratnom metru godišnje).
Njemačka je postala vodeća na ljestvici obnove stanova među zemljama Istočne Evrope, jer je imala najbolji omjer troškova stanovanja i komunalnih usluga i dohotka stanovništva. Prema IWO stambenoj inicijativi za istočnu Evropu, stopa obnove stambenih zgrada u serijskom razvoju danas dostiže 85% (IWO, 2018).
Renoviranje zgrada u Berlinu
Okruzi na periferiji Berlina bili su prva teritorija u Istočnoj Njemačkoj koja je podvrgnuta velikim obnovama. Inicijativa je potekla od gradskih vlasti: 1992. godine, po nalogu Berlinskog senata, razvijena je "Enciklopedija panelnih zgrada". Sadržao je listu mogućih mjera za modernizaciju svih serija industrijske stambene izgradnje u DDR-u s izračunom njihovih troškova. Teoretske preporuke provjerene su u praksi kroz provedbu nekoliko pilot projekata u Berlinu. Na osnovu ovog rada, vlasnici zgrada i predstavnici banaka mogli su lako procijeniti troškove modernizacije.
Berlinski senat je 1993. godine pokrenuo program podrške obnovi i modernizaciji zgrada. Prema ovom programu, vlasnici su trebali imati 15% vlastitih sredstava potrebnih za reorganizaciju. Tada bi mogli da se prijave za kredit kod KfW banke. Berlinski senat takođe je pružio dodatnu podršku. Renoviranje svih panelnih zgrada u istočnom Berlinu (270.000 stanova) trebalo je završiti u roku od 10 godina (Divigneau, 2010). Prosječna investicija za jedan stan iznosila je 20.000 € (BENN, 2007., str. 85).
Vlasništvo nije bilo važno za dobijanje finansijske podrške. Naravno, s organizacijskog stanovišta, velikim stambenim kompanijama i zadrugama bilo bi lakše provesti modernizaciju. Ali i zgrade u kojima su stanovi pripadali privatnim vlasnicima mogle su pod jednakim uvjetima sudjelovati u tim programima.
Mjere masovnog obnavljanja u Njemačkoj nisu provedene za pojedinačne zgrade, već unutar cijelog kvartala. Veliki vlasnici izračunali su potrebu za investicijama za svaki kvartal i izradili planove rasporeda za reorganizaciju. Stanje stambenog fonda u okrugu Hellersdorf u Berlinu 1989. godine i nakon prvog vala modernizacije sredinom 1990-ih. To je omogućilo berlinskoj vladi da planira rashode regionalnog budžeta za program podrške (Divigneau, 2010).
Isplativost mjera modernizacije i razborita primjena mjera energetske efikasnosti bili su glavni kriteriji u razvoju programa masovne sanacije.
U mnogim područjima obnova je izvedena bez preseljenja stanovnika. Zbog toga su se pojavili posebni zahtjevi za organizaciju gradnje. Ključni zahtjev je izvođenje radova s najmanjim brojem žalbi stanovnika. Za to je na gradilištu radio specijalni savjetnik koji je u stvarnom vremenu mogao odgovoriti na sva pitanja o građevinskim radovima. Stambene kompanije privukle su nekoliko firmi odjednom da izvedu posao. U svim ugovorima postojao je uvjet: ako jedna od firmi ne ispuni svoje obveze, druga će ih ispuniti, preuzimajući dodatnu količinu posla. Tako su garantovali stanarima da će sav posao biti završen na vrijeme. Uz to, prioritet je bila kontrola kvaliteta rada - predstavnici vlasnika svakodnevno su dokumentirali sve skrivene radove.
Modernizacija sistema grijanja, odvodnje i ventilacije značila je dodatne radove u stanovima, nakon čega je uslijedila popravka kupaonica i kuhinja. Ovi radovi su takođe izvedeni bez preseljenja. Radovi u jednom stanu trajali su samo 5 dana zahvaljujući upotrebi montažnih konstrukcija. Rad na različitim podovima sinhronizirali su usponi, što je stanovnicima omogućilo da koriste kupaonicu i kuhinju svojih susjeda na stubištu.
Velike mjere obnove omogućile su da se stambeni fond uskladi sa modernim tehničkim zahtjevima i smanje troškovi komunalnih usluga za više od polovine. Trenutno se obnova zgrada ne provodi u takvom obimu. Vlasnici rade na osnovu dugoročnih 30-godišnjih programa modernizacije, a ekonomski učinak svakog događaja pažljivo se izračunava.
Koje su vrste zgrada najučinkovitije u naknadnoj opremi?
Njemačko iskustvo sanacije pokazuje da je s financijske točke gledišta najučinkovitije rekonstruirati petospratnice, pod uvjetom da nema potrebe za gradnjom dizala. Budući da su liftovi neophodni za osobe s ograničenom pokretljivošću, novčana podrška za njihovu izgradnju može se dodatno dobiti sredstvima posebnih programa. Mnogo je teže obnoviti zgrade iznad 10 katova jer je to skupo i tehnički je teško. Međutim, Njemačka ima iskustva u energetskoj modernizaciji visokih zgrada. Često se u takvim projektima izvode samo određene vrste poslova koje su korisne za stanovnike i isplative.
Većina zgrada modernizirana je zadržavajući postojeći raspored stanova i spratnost. Pojedinačni projekti s promjenama u planovima stanova, demontaža gornjih etaža izvedeni su na teret vlasnika ili na račun programa "Rekonstrukcija grada Istok". Ali to su bili izolirani slučajevi. Pilot projekti su pokazali da je jednostavnije potpuno srušiti zgradu i izgraditi novu, manju i u skladu sa modernim standardima.
Projekti s nadgrađenim podovima teži su od jednostavne modernizacije, jer je potrebno ojačati konstrukcije i ažurirati inženjersku infrastrukturu u zgradi. Primjenjuju se u područjima gdje postoji velika potražnja za stanom, a područja na periferiji gradova često nisu takva. Međutim, rješenja s nadgradnjom i pridruženim dijelovima mogu biti zanimljiva kada je potrebno gornjim etažama zgrade osigurati pristup liftu po najnižoj cijeni. Prvo je okno dizala položeno u pripojeni dio zgrade. Tada se gradi sama zgrada i omogućava se pristup stanovima na gornjim spratovima kroz hodnike između starih i novih dijelova zgrada.
Šta se danas događa na polju modernizacije stanovanja
Početkom 21. vijeka Njemačka je počela aktivno razvijati „zelenu“ekonomiju. Energetska efikasnost u stambenom sektoru je od velike važnosti. Od 2002. godine, „Uredba o uštedi energije - EnEV“na snazi je na zakonodavnom nivou. Prema § 9 ove odredbe, vlasnici su dužni provesti mjere za modernizaciju sistema grijanja tijekom rekonstrukcije zgrade (smanjenje potrošnje energije na najmanje 100 kWh primarne energije po kvadratnom metru površine stana godišnje) (BENN, 2007.).
Pored parametra "primarna potrošnja energije", važnu ulogu u "Uredbi o uštedi energije" ima i "koeficijent prenosa gubitka toplote". Odražava prosječni gubitak toplote u cijelom omotaču zgrade. Zakon postavlja maksimalno dozvoljene vrijednosti za ove parametre. Međutim, KfW je razvio nekoliko opcija podrške kako bi stimulirao veće stope energetske efikasnosti (za zgrade sa stopama potrošnje manjim od 100, 85, 70, 55 kWh primarne energije po kvadratnom metru površine stana godišnje). Što je bolji pokazatelj energetske efikasnosti, to je veći iznos moguće subvencije za otplatu kredita (IWO, 2018).
Šta se događa u drugim zemljama?
Cilj poboljšanja energetske efikasnosti u stanovanju igra važnu ulogu u politici Evropske unije. 2005. do 2007. godine proveden je međuregionalni projekt „Baltička mreža za uštedu energije u stambenom fondu“(BENN). Cilj mu je bio razviti strategije i alate za energetski efikasne adaptacije zgrada u zemljama Baltičkog regiona (Litvanija, Letonija, Estonija i Poljska). Tako je u Estoniji i Litvaniji udio privatnih vlasnika vrlo visok (96% i 97%). Privatizacija stanova nakon raspada Sovjetskog Saveza bila je praktično besplatna (cijena se mogla platiti privatizacijskim certifikatima / vaučerima). Sve je ovo vrlo slično situaciji u Rusiji (BEEN, 2007).
Projekt je tražio odgovor na pitanje je li u tim zemljama moguće ponoviti iskustvo masovne obnove zgrada, kao što je to bio slučaj u Istočnoj Njemačkoj. Stručnjaci su analizirali zakonodavstvo, upoređivali situaciju u ekonomiji i u stambeno-komunalnim uslugama u baltičkim zemljama, Poljskoj i Njemačkoj. Također su procijenili troškove reorganizacije i izračunali financijske mogućnosti vlasnika da to plate. Zbog visoke cijene zajmova i niskih primanja stanovništva u baltičkim zemljama od 2007. godine (godine početka projekta BEEN), još uvijek nije bilo moguće provesti velike programe rehabilitacije. Samo bogati vlasnici mogli su nadograditi svoj dom. Ali nakon besplatne privatizacije, sastav stanovnika kuće, u pravilu, bio je mješovit.
Kao rezultat projekta, data je preporuka da se masovna reorganizacija može financirati dugoročnim jeftinim kreditima, koji se pružaju na štetu niskih kamata u državnim bankama. Procenat se može dalje smanjiti putem budžetskih subvencija. Stan garantuje otplatu kredita - u suprotnom će ga banka uzeti. Međutim, imperativ je razviti alate za podršku porodicama sa niskim prihodima. Važan uvjet je potreba za provođenjem sveobuhvatne reorganizacije. Koračne aktivnosti ili njihove spontane kombinacije ne bi trebale biti predmet podrške.
Alternativni mehanizam finansiranja je „ugovaranje“. U ovom slučaju, investitor (na primjer, građevinska firma) nudi vlasnicima domova da provode cjelokupni paket predviđenih mjera uštede energije o svom trošku. U ovom slučaju, zajednica vlasnika ne treba brinuti o pronalaženju sredstava, pružajući garanciju otplate kredita. Investitor zahtijeva samo potpisivanje sporazuma u kojem se vlasnici stanova obavezuju da svaki mjesec plaćaju određeni iznos za obavljeni posao (na primjer, 15 eura po stanu mjesečno tokom 20 godina).
Prema Thomasu Janickom, članu Upravnog odbora Inicijative za stanovanje u istočnoj Evropi u Berlinu: mehanizmi za njeno naknadno upravljanje”. Glavni je problem sada taj što vlasnici domova koji imaju mogućnost plaćanja energetski učinkovite nadogradnje svojih domova ovise o pristanku nesigurnih vlasnika domova koji nisu u mogućnosti platiti troškove obnove čak i kad bi to htjeli (Yanitski, 2011).
Estonija
U Estoniji je 96% zgrada u privatnom vlasništvu. Oko 60% stanovnika živi u višestambenim zgradama izgrađenim između 1961. i 1990. godine.
Proces modernizacije zgrada u Estoniji započeo je 2000-ih. Financijske institucije bile su zainteresirane za izdavanje kredita, a najaktivnija i solventnija udruženja vlasnika kuća mogla su ih dobiti. Finansijska agencija KredEx, osnovana 2001. godine, pružila je garancije udruženjima vlasnika za dobijanje zajmova od privatnih banaka (Leetmaa, 2018).
2009. godine KredEx obnovljivi fond stvoren je u saradnji sa Evropskim fondom za regionalni razvoj, fondom za promociju energetski efikasnih obnova zgrada. Zahvaljujući stvaranju ovog fonda, u Estoniji se pojavio adekvatniji sistem podrške, zasnovan na kombinaciji zajmova, garancija za kredite i grantova. Svaka kuća u kojoj se nakon rekonstrukcije potrošnja energije smanji za 20-30% može se prijaviti za financiranje. KredEx daje kredite na 20 godina sa prosječnom kamatnom stopom od 4%. Vlasnici moraju osigurati 15% sredstava (to mogu biti njihova vlastita sredstva ili zajmovi od drugih banaka).
Udruženje vlasnika se takođe može prijaviti za grant od KredEx-a u iznosu od 15 do 35% troškova modernizacije, ovisno o postizanju određenih standarda energetske efikasnosti i upotrebi posebnih tehnoloških rješenja (na primjer, povrat toplote sistem). U periodu od 2010. do 2014. godine, 663 zgrade (1,9 miliona kvadratnih metara) modernizovane su uz podršku KredExa (Kurnitski, 2018). Od 2015. godine, uslovi za prozračivanje zgrada prilagođeni su za dobivanje bespovratnih sredstava. Projekti obnove još 400 zgrada finansirani su od 2015. do 2019. godine.
U kućama kasnijih serija korišteni su visokokvalitetni troslojni paneli koji nisu zahtijevali dodatnu izolaciju. Stoga sveobuhvatne mjere obnove nisu uključivale vizualnu transformaciju fasade kako se novac ne bi trošio na čisto estetsko rješenje.
Litvanija
U Litvaniji je 97% zgrada u privatnom vlasništvu.
Program modernizacije stambenih zgrada u Litvaniji postoji od 2005. godine. Uključuje finansiranje energetske sanacije zgrade putem zajma sa niskim kamatama (zajam na 20 godina, fiksni 3% za prvih 5 godina). Isplate zajma gotovo su jednake smanjenju računa za komunalne usluge nakon modernizacije (prvenstveno za grijanje). Dakle, program želi osigurati da stanovnici nemaju dodatni financijski teret.
Program takođe predviđa niz budžetskih subvencija za pokrivanje troškova upravljanja projektima, izrade projektne dokumentacije i kontrole kvaliteta građevinskih radova. Od 2012. godine postoji sistem bespovratne podrške za investicije u izgradnju zgrada (30% troškova za sve, 100% za porodice sa niskim prihodima). Mogu ga koristiti udruženja vlasnika koja planiraju izvršiti veliku obnovu zgrade.
Od 2013. godine u programu se pojavio drugi model koji uključuje aktivno učešće opština. Grad imenuje administratora projekta i također priprema investicijski projekt za vlasnike kuća. Nakon dogovora oko plana modernizacije zgrade od strane vlasnika, administrator uzima posuđena sredstva, organizira tenderske procedure, odgovoran je za provedbu svih mjera i financijsko upravljanje. 80% projekata u programu upravljaju administratori koje imenuje opština (Smaidžiūnas, 2018). Ako se vlasnici sa malim primanjima ne slože s modernizacijom, lišeni su subvencija za plaćanje komunalnih resursa.
Izvršene promjene povećale su atraktivnost programa - do kraja 2019. godine rekonstruisano je 2.176 objekata; još 421 kuća je u procesu modernizacije.
Programom upravlja Rezidencijalna agencija za energetsku efikasnost (BETA). Njihove odgovornosti uključuju odobravanje projekata modernizacije zgrada koje učestvuju u programu, kao i praćenje procesa implementacije u svim fazama. Od 2015. godine, BETA, uz podršku Istočnoeuropske stambene inicijative (IWO), provodi projekt „Energetski efikasna obnova urbanih područja u Litvaniji“usmjeren na pronalaženje modela za sveobuhvatnu obnovu stambenih područja i kvartova. Oni takođe sprovode program obuke za opštinske zaposlenike u oblasti integrisane energetski efikasne modernizacije stambenih područja.
Letonija
U Latviji udio privatnih vlasnika iznosi 85%. Oko 95% zgrada izgrađenih između 1941. i 1992. zahtijeva opsežnu obnovu zbog niske energetske efikasnosti i nedostatka potrebnih mjera održavanja u prethodnim razdobljima (Jörling, 2018, str. 1).
Letonska vlada je 2009. godine, zajedno sa Evropskim fondom za regionalni razvoj, pokrenula program Poboljšanje toplotne izolacije višestambenih stambenih zgrada.
Od 2015. godine u Latviji posluje ALTUM - državna institucija za finansijski razvoj, stvorena uz podršku Ministarstva ekonomije i Ministarstva finansija. ALTUM provodi program za poboljšanje energetske efikasnosti višestambenih stambenih zgrada. Vlasnici pružaju ALTUM-u tehničku dokumentaciju za modernizaciju, a ALTUM bankama daje garancije za izdavanje dugoročnog (do 20 godina) zajma udruženju vlasnika. 2016. osnovano je Letonsko baltičko postrojenje za energetsku efikasnost (LABEEF) za pomoć kompanijama koje provode energetski efikasnu obnovu na osnovu ugovora o energetskim uslugama (Jörling, 2018).
Od 2018. godine završeno je oko 740 projekata modernizacije zgrada (ukupno u Latviji - 53 hiljade stambenih zgrada) (Blumberga, 2018).
Ključna preuzimanja iz iskustva baltičkih zemalja
Rezultati baltičkih zemalja pokazali su da je moguća modernizacija fonda u kojem su svi stanovi u privatnom vlasništvu. Međutim, to zahtijeva uvjete pod kojima vlasnici mogu najefikasnije djelovati. Radni sistem za podršku modernizaciji zgrada ne može se formirati u kratkom vremenu. Potrebno je pratiti kako udruženja vlasnika reagiraju na program i poboljšati mehanizme financiranja. To je upravo proces koji se odvija u baltičkim zemljama u posljednje dvije decenije.
Iskustvo ovih zemalja pokazuje da je program energetske modernizacije koristan za državu u ekonomskom smislu, kako se pojavljuju nove kompanije, povećavaju se radna mjesta i plaćanja poreza u budžet.
Jedan od problema zabilježenih u istraživačkim izvještajima o izgledima za rehabilitaciju u baltičkim zemljama je mali broj stambenih zgrada i manje stanovništva nego u Istočnoj Njemačkoj. To onemogućava mogućnost formiranja stabilnih i neovisnih finansijskih institucija i postizanje visokih stopa modernizacije. U Njemačkoj se u početku moglo uložiti značajan iznos sredstava u program modernizacije, jer je bilo mnogo onih koji su željeli provoditi projekte. Naknadni projekti financirani su sredstvima koja su primljena kao otplate zajma (Jörling, 2018). S tim u vezi, Rusija obećava masovnu reorganizaciju.
Za zemlje EU podsticaj za modernizaciju zgrada je poboljšanje energetske efikasnosti privrede, smanjenje zavisnosti od izvoza energije i uticaja na životnu sredinu. U Rusiji ta pitanja nisu na dnevnom redu. Ali kvaliteta stambenih zgrada iz sovjetskog razdoblja stalno se pogoršava. Prema istraživanjima stambenog fonda u gradu Ufa, period nesmetanog rada za 60–70% panelnih zgrada traje samo 15 godina (Samofeev, 2018). Nakon toga može postojati rizik od urušavanja dijela zidnih ploča, koje su noseće konstrukcije zgrada. Da bi ih sačuvali, potrebno je provesti sveobuhvatne mjere reorganizacije. Toplinska izolacija fasada zaustavit će proces godišnjeg smrzavanja i odmrzavanja zidnih konstrukcija, zbog čega se njihovo stanje pogoršava. Danas je u Rusiji potreban opsežni program obnove višestambenih zgrada sa radnim instrumentima finansijske podrške.
Potreba za profesionalnim menadžerom koji će organizirati reorganizaciju
Stručnjaci IWO ističu da su zajednice privatnog vlasništva u postsocijalističkim zemljama često onesposobljene kada je u pitanju energetska obnova zgrada. Reorganizacija je složen proces s mnogo rizika za vlasnike. Prve faze već zahtijevaju financijske troškove. Ali u isto vrijeme još nije jasno hoće li biti moguće postići rezultat. Pogreška u bilo kojoj fazi (koncept, dizajn, građevinski radovi) može dovesti do činjenice da ciljevi rehabilitacije neće biti postignuti.
Zbog toga pitanje obnove zgrada nije samo pitanje finansiranja. Vlasničkoj zajednici je potrebna organizaciona podrška.
Organizacija obnove zgrade uključuje sljedeće faze (Smaidžiūnas, 2018):
• priprema koncepta obnove zgrada;
• organizovanje skupštine vlasnika i donošenje odluke o reorganizaciji;
• održavanje tendera za izradu projektne dokumentacije;
• podrška procesu pripreme projektne dokumentacije;
• održavanje tendera za građevinske radove;
• finansiranje rada (dobijanje kredita, prijavljivanje za grant);
• kontrola i prihvatanje građevinskih radova.
Na primjer, kao što je gore opisano, broj kuća koje su sudjelovale u programu povećao se u Litvaniji nakon što su počeli imenovati vanjskog menadžera (Smaidžiūnas, 2018). Drugi važan mehanizam bila je sposobnost pokrivanja troškova administracije projekata grantovima.
Agencije za obnovu stambenih područja u Njemačkoj
Proces obnove postaje složeniji kada se ne radi samo o jednoj zgradi, već o nekoliko blokova ili teritoriji stambenog područja u cjelini. U ovom slučaju potrebno je sinhronizirati interese velikog broja sudionika, kao i postaviti mnoge paralelne procese.
U Njemačkoj postoji alat „teritorija reorganizacije“za rješavanje ovih problema. Njegova pravila su sadržana u građevinskom zakoniku. Odluku o dodjeli ovog statusa teritoriji donosi gradska uprava. Tada grad unajmljuje neovisnu kompaniju - "agenciju za reorganizaciju". Njegovi zadaci uključuju koordinaciju planova za modernizaciju zgrada i terena. Vlasnicima koji učestvuju u procesu modernizacije na osnovu razvijenog plana lakše je da se dogovore o projektu i dobiju povlaštene kredite i subvencije.
Agencije za obnovu ne bi trebale biti povezane sa građevinskim kompanijama koje rade na lokaciji. Ovo je važan uslov sadržan u zakonodavstvu. Garantuje da će tokom implementacije projekta interesi stanovnika prevladati nad interesima graditelja.
"Sanitarna agencija" (njemački: Sanierungsträger) obavlja sljedeće funkcije:
• razvija opći plan transformacije za „područje sanitacije“(njemački: Sanierungsgebiete);
• organizira javne rasprave i dogovara plan sa svim dionicima;
• koordinira privatne i javne investicije;
• odgovoran je za provođenje aktivnosti koje se finansiraju iz budžeta;
• uključuje vlasnike u provedbu projekta;
• Pomaže zajednicama vlasnika da se po potrebi dogovore za nadogradnju (uz dodatni trošak).
Uvođenje novih vrsta imovine uz tehničku obnovu fonda
Prevalencija privatnog vlasništva u višestambenim zgradama izazov je dugoročnom održavanju tehničkog stanja stambenog fonda. Vlasničke zajednice koje su bile uspješne u određenoj fazi, 10 godina od sada, kada se zahtijevaju sljedeći koraci, možda neće biti toliko efikasne. Socijalna heterogenost postaje još jedna prepreka zajedničkom djelovanju. Problem je u tome što „vlasnici koji žele i mogu platiti modernizaciju svojih domova zakonski ovise o pristanku vlasnika s niskim primanjima“(BENN, 2007). To negativno utiče na ekonomski razvoj zemlje u cjelini.
Stoga je potrebno razmisliti o tome kako uvesti alternativne oblike vlasništva u područja masovnog stambenog razvoja: zadruge i stambene kompanije, koje mogu dugoročno efikasnije poslovati.
U Njemačkoj 90-ih. podsticaj za stvaranje novih stambenih zadruga u područjima masovnog stambenog razvoja bio je taj što su mogli računati na dodatna sredstva za modernizaciju fonda. Sličan scenarij može se ostvariti i u Rusiji.
Prijelaz dijela stambenog fonda u vlasništvo stambenih kompanija može se dogoditi u trenutku kada tehničko stanje zgrada na teritoriji dostigne minimalnu dozvoljenu vrijednost, a vlasnici nisu spremni učiniti bilo šta da ga sačuvaju. Zatim, u procesu obnove fonda, vrsta imovine može se promijeniti - neki od vlasnika mogu postati podstanari, a obnavljanje tehničkog stanja dogodit će se na teret stambene kompanije.
Naravno, to su samo hipotetski scenariji. Ali oni se moraju uzeti u obzir. Primena ovih mehanizama zahteva pažljivu analizu i prilagođavanje pravnih uslova. Pored toga, bit će potrebno prilagoditi stambenu politiku zemlje u cjelini. Ako govorimo o Rusiji, prije svega treba zaustaviti besplatnu privatizaciju i posvetiti više pažnje očuvanju postojećeg stambenog fonda.
